“真正的房价有多高呢?超过两万块钱的不到10个城市,超过一万的不到20个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。”11月29日,华远地产股份有限公司原董事长任志强在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

  满头白发的任志强登台发表观点,房价、调控、土地等房地产行业最热点问题轮番上阵,大炮威力依旧。

  下面,可以用七句话来回顾这次任志强的发言:

  (资料来源:新浪财经、凤凰网财经、深圳淘房志)

 重点

  01

  “想完成小康目标,城镇化率至少要达到60%-70%,不盖房子住哪儿?”

  大会里其中有两个没有改变,你们谁知道上次大会有几个吗?有人举手吗?看来都没我学习的好。

  上次大会有三个没改变,这次大会变成了两个,有一个改了,就是李铁刚才说的,主要矛盾改了,但是两个没改的是什么呢?

  第一个是社会主义初级阶段没改,第二个是发展中国家地位没改。

  这两个没改就说明什么呢?说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。城市化任务还没完成,不盖房子住哪啊?

  那预计是什么呢?预计就是城市化任务还没完成。要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率,中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。

  所以我们应该说,中国的城镇化这个路还有一段时间,大会说每年1.2个点,要完成小康。2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿啊,这是一个大的问题。

 重点

  02

  “老龄化?更严重的是年轻人独居问题。”

  很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的。我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。

  在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。中国现在达到多少?大概最少有七千七百万户。

  中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?

  独居就是没有结婚的单身,他和已经结婚又离婚是两个概念,要把那个加起来,我们预计中国未来城市里最少有五千万户,中国的房子还得盖多少年呢?

  仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么?

  从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,包括租赁性租房,什么廉租房,什么保障性租房,所有都算上,就建了这么多房子。你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。

  重点

  03

  “全国的平均房价也就7000多,我们的房价离合理水平还差的很远。”

  那么真正的房价有多高呢,李铁讲了半天房价,超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。

  大部分在去年年底的统计数字,我们全国所有的地级市都加起来,平均房价不到四千块钱。到今年为止十月份的统计数字,全国的平均房价,平均房价也就是七千块钱,我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。

  你们觉得个别城市,就是刚才李主任说的,个别城市,北京、首都或者什么,他们老算房价比,那房价比确实很高,为什么?

  外地最有钱的人也到这儿来了,他自然房子就高了,因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊,所以它就高了。

  因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远。

  重点

  04

  “扣除地价后,房价收入比非常合理!”

  我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。

  换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。

  我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。

  2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。

 重点

  05

  “房地产调整政策于法无据,完全没有契约精神!”

  调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪个是依据上位法了。

  我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。

  另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。

 重点

  06

  “所有的价格信号都是假的,我们无法做出判断。”

  我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,所有的地方政府几乎无不造假的可能,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。

  如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,不管是中央政府还是地方政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。

 重点

  07

  “你说未来涨还是跌?不知道。”

  既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。

  除了演讲部分,任志强还参与了答记者问,他特别强调:如果不解决户籍问题和土地制度问题,解决中国根本问题的长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

  以下是问答实录:

  苏琦:任总,我记得2003、2004年我采访您,您当时有一个惊人之语说,不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子,政府应该安居性的保障。您给支支招,租售并举以后,保障性住房也好,到底怎么更好的解决这个问题?

  任志强:北京市政府干得挺好的,北京市政府没有住房困难的家庭,北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障,他们都不愿意搬家,宁愿意领更多的钱,为什么?因为要改善住房就到城外面去了。

  我们要解决的问题是什么呢?第一,中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类:农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题,根本就不考虑农村户口了,因为你家里有宅基地,不在住房考虑之列。另外,户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍,本地政府只管本地户籍的人口,外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在,我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。

  所以,我们真正的家庭住房困难户,不是真正有北京市户籍而产生的人口,或者说不是我当地政府要管的,是外地政府要管的,所以,他就要把这些外地人口轰出去,都轰出去了就没责任了。

  苏琦:叫疏解。

  任志强:文件上写的不是疏解,是迁出。

  如果没有户籍制度问题,全世界大概有三个国家有户籍,朝鲜、中国,还有一个什么国家,我忘了。比如美国,拿的是护照,到任何一个州,州政府都得管,特别是他们退休社保卡都是全国通用的。

  李铁强调人的城市化问题,我个人觉得是收入的城市化问题,如果你的收入完全来自于城市,不管你住在农村还是住在城市,都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里,医保还在农村,宅基地还在农村,承包地还在农村,能叫城市化吗?不叫,因为当地的政府不管你。

  但本地户籍人,政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病,你刚才问的问题,制度上的问题不解决,每个地方政府都说我完成任务了,完成的很好。但是,在人口流动的情况下,这个问题没有解决,而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的,中央拿多少,地方拿多少,特别是穷困地区,户籍是多少,我给你按多少拨,你人可能不在这个地方,但钱拨到了户籍所在地。所以,我们逐步打通户籍问题,估计得用几十年时间才能打通。

  打通以后的情况就完全不一样,邓小平说初级阶段要一百年,或者几代人、几十代人,别想的太简单了。孔子到现在只有73代,邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题,你们别想的太简单了,所以,可能还有一个发展过程。

  如果这个阶段没过,财政收入、体制什么的问题没解决,北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户,但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决,永远存在这个障碍。

  像郑州、南京提出来了,给你低价补贴,优秀人才来我这儿给你落户,房价补贴等,恰恰是因为高技术人才不到他那儿去,才用政府花钱的办法请你。北京不用,北京有这么多权力,大家都拼命往北京跑,没办法。

  特别是一些大城市,遇到的就是这个问题,本地人解决了,不希望你外地人进来,因为外地人进来以后,我承担保障的责任很大,政府担不起,于是就出现了问题,所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市,我们文件上写的公共资源均等化,这句话不是短期之内能解决的,需要很长的周期。

  为什么开发商选择城市做投资,就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关,就是因为那些城市没有吸引力了。我想,最根本的问题,中国要解决长效机制,这个口号都提出来了,但是你们想一想,如果不解决户籍问题和土地制度问题,这个长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

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